Antes que compres ese departamento

Manada querida,

Antes de irme al tema de hoy, quería recordarles que el descuento del curso estará activo hasta el jueves 5 de septiembre. Para hacerlo efectivo, al hacer la compra tienen que poner el código LOSQUEREMOS.

Página web del Curso

Estamos muy contentos con el pre-lanzamiento. Arreglamos unos pequeños detalles, pero los comentarios nos han hecho nada más que sonreír. Van 49 inscritos, y los que han llegado al final dijeron:

Eso que ni siquiera les pedimos un testimonio (error nuestro, lo deberíamos hacer más).

Así que eso, hasta el jueves si quieren usar el descuento para que cueste la mitad. Nuestro plan es no hacer más descuentos en el futuro.

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Hoy quería hablar de la inversión inmobilaria. Escribí un post en LinkedIn que generó bastante polémica.

Argumenté que la estrategia de invertir en departamentos era muy riesgosa, principalmente por la poca diversificación.

Es divertido ver que los que criticaron el post, en su perfil de LinkedIn tenían algo asociado a la inversión inmobiliaria. Me acordé del dicho:

Me mordí la lengua en otras respuestas, pero aprovecho este espacio de confianza para hablar con más detalle.

Mantengo mi tesis inicial, la estrategia de solo invertir en departamentos para generar riqueza es tremendamente riesgosa.

Si todo sale bien

En el papel, la inversión inmobiliaria tiene muchas cosas jugando a su favor. Inviertes plata que no es tuya (te apalancas), en un bien que puedes ver y tocar, y que históricamente ha rentado de manera interesante. Especialmente la última década.

En términos tributarios también tienen beneficios, tanto en rentas (si son DFL2), ganancias de capital (8000 UF o tasa de 10%), o en términos de herencias.

Solo para que quede claro, las inversiones inmobiliarias son un instrumento que ha generado riqueza en la historia y probablemente lo seguirá haciendo.

Lo que me llama la atención a mí es lo poco que se habla de los riesgos.

Si no sale tan bien

En los últimos meses he conversado abiertamente con decenas de personas de su situación financiera. Les voy a contar un par de las situaciones que he visto, y que son difíciles de meter en un Excel para calcular rentabilidad.

1 - Necesito vender la casa

En términos financieros se le dice “iliquidez”. En la práctica, significa saber que tienes patrimonio, pero no puedes hacer nada con él. Buscando datos, en EEUU se habla de 2 meses, una corredora dice 5 meses, y en Reddit me hablan de 1 año. Probablemente, para vender tendrás que bajar el precio.

2 - El departamento no se arrienda

Si es un departamento de inversión, la idea es que el “dividendo se pague solo”. En la práctica, mantener un arrendatario implica no subirle mucho el arriendo, o estar dispuesto a que se vaya. Si se va, pueden pasar semanas y meses en que esté vacío. Si le pagas a alguien para que se haga cargo de ese trámite, menos rentable es la inversión.

3 - Tengo que arreglarlo para arrendarlo

También me ha tocado ver ofertas de arriendo que requieren primero arreglar el lugar. Según los gringos, uno debería presupuestar un 1% del valor del departamento para arreglos, al año.

4 - Me echaron de la pega

Al contraer una deuda, estás poniendo un piso de los gastos que tienes que hacer al mes. Si pasa lo del punto 2 y 3, sumado a que te quedaste sin ingresos, estás en problemas.

Eso es lo primero que me incomoda de este tipo de inversión. Si las cosas salen mal, me pueden generar un estrés gigante. ¿Cómo cresta voy a pagar el dividendo del próximo mes?

Esto se soluciona de dos maneras: con un fondo de emergencia y diversificando.

Si tengo un fondo de emergencia constituido, debería aguantar los meses que esté sin pega y esté sin arrendatario.

La diversificación es más compleja. Me encantaría que el departamento fuera máximo un 30% de mis inversiones. Pero si pienso en un departamento de 3000 UF (1 o 2 dormitorios es una comuna céntrica de Santiago), eso implica que mi portafolio debería ser de $377.544.700.

En otras palabras, antes de meterme en un departamento, debería tener un patrimonio de más de 200 millones.

Por eso creo que muchos se precipitan al entrar a este tipo de inversiones, y me ha tocado ver el estrés que generan cuando no todo sale bien.

Las buenas noticias

Perdón si el correo tiene un tono medio fatalista, pero es muy duro ver el estrés que generan este tipo de situaciones.

Muchos entraron sin saber bien a lo que se estaban metiendo. Invertir en un departamento es una decisión difícil de revertir.

Al contrario, si meto mi plata a Bitcoin y cae a la mitad, la puedo sacar al día siguiente. Adolorido, pero tengo mi plata de vuelta.

En un departamento, si me arrepiento de la decisión, la cantidad de horas y trámites que hay que hacer para salir es desgastante.

¿Por qué tanta gente lo hace entonces? Creo que porque no veían un camino alternativo.

La cuenta corriente pierde valor con la inflación, y los depósitos a plazo en el largo plazo no rentan. Sintieron presión por querer hacer rentar sus ahorros y avanzar financieramente.

Hoy, por suerte, existen más caminos.

Si estás leyendo esto probablemente ya los conoces.

• Fondos accionarios diversificados. En el largo plazo, muchas veces les ganan a los departamentos (apalancamiento incluído)

• Fondos de renta fija. El complemento perfecto para bajar el nivel de riesgo

• Inversión fraccional en departamentos. Ya sea en fondos o en startups como Fraccional, Reity o Lares

Si tienes una estrategia que se basa en estas opciones, te puede ir igual o mejor que alguien que se dedica solamente a invertir en departamentos.

Esa, es por lo menos mi opinión sesgada.

No quise entrar en detalle de cómo afectan las tasas de interés en este cuento. Pero endeudarse a UF + 5% es un juego completamente distinto a pedir un crédito al 2%.

Lo dejaremos para un correo futuro.

Buen domingo, y que la rompas la próxima semana.

PD. Acuérdate, el descuento del curso estará hasta el jueves.